【記者 周志杰/高雄報導】
《站前第一環圈成形，高雄車站大都更跨出關鍵一步》
95億元啟動的不只是建築，而是城市重構。高雄車站歷經十餘年鐵路地下化與新站工程，如今終於迎來「站前第一環圈」的實質轉型。高雄市政府正式與冠德建設簽署車專四、五及商四公辦都市更新案，總投資金額逾95億元，宣告車站周邊由交通節點走向城市核心。此案不僅是首件成功招商的車站公辦都更，更被視為高雄邁向TOD導向發展與國際城市競爭的重要試金石。
《政策主導 × TOD實踐》車站大都更的城市戰略意義
從都市治理角度觀察，「高雄車站周邊大都更計畫」是市府少見以長期空間戰略為核心的整合型開發。副市長林欽榮指出，高雄車站位居南北發展軸線核心，兼具高鐵、台鐵、捷運三鐵共構優勢，10分鐘直達左營高鐵站，具備發展區域型CBD的先天條件。
市府透過與交通部鐵道局、臺鐵公司建立三方平台，整合周邊國公有土地，解決過往產權破碎、機關各自為政的長年難題。本案作為首件成功招商案例，象徵制度設計開始發揮效益，也為後續商四、商五及其他站區公辦都更鋪路。
都發局同步鬆綁車專區商業使用限制、補足公共停車、整合警政與公共服務設施，並以都市設計指引要求立體人行、地下連通與步行友善系統，顯示此案並非單點開發，而是試圖形塑「可運作的站城一體」。
《冠德攜手日系團隊》高雄之翼背後的開發邏輯
從開發實務角度檢視，冠德建設此次布局高雄車站，策略相當清晰。董事長馬志綱公開表示，公司不僅看好高雄人口結構與產業轉型，更選擇與日本森大廈都市企劃株式會社合作，引入國際級複合開發與區域營運經驗。
本案三棟住商辦複合式大樓，總樓地板面積約2.9萬坪，以「高雄之翼」意象塑造新天際線，並全面導入鑽石級綠建築、智慧建築、低碳建築與LEED黃金級認證，顯示其產品定位並非短期銷售，而是長期持有與營運導向。值得注意的是，冠德另加碼7,500萬元建置立體連通天橋，補足公部門難以即時完成的交通縫合工程；同時透過「天使基金5,000萬計畫」扶植新創團隊，嘗試將車站區導入產業孵化與創意經濟機能，這在傳統車站型開發中並不多見。
《掌聲與質疑並存》社群輿論與在地觀點解析
然而，站前大都更並非毫無爭議。社群平台與地方論壇中，仍可見部分質疑聲音，包括：是否過度商業化、是否推升周邊房價排擠原住民與小店、以及公共空間是否真能回歸市民使用。
亦有民眾指出，高雄車站周邊長期人流斷裂，商業機能能否在完工後順利啟動，仍取決於後續招商內容與營運管理，而非單靠建築量體。另有交通團體關注，立體連通與地下動線若設計不佳，恐淪為「只好看、不好走」。
對此，市府與開發團隊皆曾強調，後續將透過都市更新事業計畫與營運階段滾動檢討，並引入更多公眾參與機制，以降低「一次到位式開發」的風險。從城市治理角度來看，這些批評反而成為檢視政策成熟度的重要指標。
站城一體的關鍵試煉，高雄準備作答卷
綜合來看，車專四、五及商四公辦都更案，不只是95億元的建設投資，更是高雄城市治理、交通整合與產業想像的一次總體檢。若能在116年順利核定事業計畫、123年如期完工，並同步完成營運導入，高雄車站有機會真正轉型為南台灣的新世代城市門戶。這條路不短，也不易，但已正式啟程。
