【社區法律】　公寓大廈管委會任期屆滿未改選

【記者蘇莉湘 / 高雄報導】  一、案例：A大樓目前管理委員之任期現已屆滿，而依照A大樓規約，管理委員是由區分所有權人會議選舉產生，然而原定接任之管理委員卻於接任前因區權人反映而決議廢除該次選舉，任期已屆滿之現任管理委員並因此決定再次召開區分所有權人會議。然而卻有住戶反映，任期屆滿之管理委員應該無法召開區分所有權人會議，其主張是否合理？

二、一般大樓或社區通常會以選舉的方式選出管理委員，然而無論是住戶或是委員，皆可能因為各種理由導致，新任委員沒辦法順利選出，有時候較長時間的延宕可能就會導致現任委員任期屆滿時還沒有選出新任委員，此時應如何處理則常導致紛爭不斷。

三、內政部於台內營字第0910084814號函就此解釋，認為如管委會任期屆滿未改選，則應依公寓大廈管理條例選任管理負責人，如未選出管理負責人，則應以區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。也就是說，當管委會任期屆滿的時候，如果還沒選，應該先依照公寓大廈管理條例定出管理負責人或是臨時負責人以方便後續選出新任管委會。

四、然而後續最高法院卻曾給出不同之見解，按最高法院96年度台上字第2080號判決「管理委員任期屆滿，該公寓大廈本應召集區分所有權人會議改選之，然現行實務上，公寓大廈管理委員會因故未能及時改選，或未能及時依修正前管理條例第二十七條第四項產生管理負責人之情形，所在多有，此與公司董事負責執行公司業務，惟於其任期屆滿常因事實上原因不及改選，致無法適時銜接之情形，並無不同；為保障該公寓大廈區分所有權人及住戶之權益，維持該公寓大廈管理維護事務之正常運作，是否不得類推適用公司法第一百九十五條第二項「董事任期屆滿而不及改選時，延長其執行職務至改選董事就任時為止」規定，延長主任委員職務至新選任之主任委員、或修正前管理條例第二十七條第四項所稱之管理負責人就任時為止？上訴人之原主任委員乙○○於任期屆滿後，以上訴人名義通知被上訴人不再續約，是否不生效力？均非無再事斟酌審究之餘地。」於判決中認為，雖然公寓大廈管理條例有相關的規定，然而管委會來不及改選與公司董事來不及改選十分相似，因此判決認為似乎有斟酌可不可以類推適用公司法第一百九十五條第二項的餘地。事實上後續也確實有判決採用最高法院的見解，認為管委會任期屆滿未改選可以類推適用公司法第195條第2項規定。

五、然而參考目前較新判決，如臺灣臺北地方法院112年度訴字第4673號判決：「以公寓大廈管理條例未訂定如公司法第195條第1項前段關於任期屆滿不及改選時延長執行職務至新任人選就任時為止之規定，顯係立法者有意區分，非屬法律漏洞，自無類推適用之餘地。本件原告主張○○○為被告之主任委員，自得代表被告與原告簽立系爭契約云云。然查，○○○固曾任被告之主任委員，惟其任期於110年4月30日已屆滿，屆滿後未經改選連任，此有被告提出之臺北市建築管理工程處回函1紙在卷可憑（見本院卷一第135頁），並據證人○○○於本院審理時證述明確在卷（見本院卷一第547頁），則依公寓大廈管理條例第29條第4項之規定，證人○○○之主任委員職位於110年4月30日起視同解任；且依前開說明，公寓大廈管理委員會管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿後，亦不得類推適用公司法第195條第2項延長執行職務之規定，是原告主張應類推適用前開規定，證人○○○於簽約時仍係被告之法定代理人，自得與其簽立系爭契約云云，核屬無據，為無理由。」判決中認為，公司法與公寓大廈管理條例就屆滿後的解任規定並不相同，而且公寓大廈管理條例中已經有相對應的法條，應認為是立法時應該是特別做出區隔。

六、又如臺灣高等法院111年度上易字第943號判決：「至於公司法第195條第2項雖規定董事任期屆滿而不改選時，延長其執行職務至改選董事就任時為之，惟公寓條例就管委會於任期屆滿未再選任之情況，已有立法明文規定自任期屆滿日起視同解任，以期避免公寓大廈管委會遭特定住戶長期把持操縱，損害全體區權人之利益，因此就管理委員任期屆滿後未改選之情況，既已有法律規範可遵循，非屬法律漏洞，自無類推適用公司法第195條第2項規定之餘地。」判決同樣認為公寓大廈管理條例已經對任期屆滿未再選任時有明文規定，因此並不會因法律漏洞而適用公司法規定。

七、綜上所述，可以發現目前較多判決還是與內政部有相同意見，也就是公寓大廈管理條例已經有完整規定，所以不會再類推適用公司法規定。然而因為最高法院曾提出或許可以類推適用公司法第195條第2項的想法，而且實際上也確實有判決參考這樣的想法，所以類推適用公司法也並非完全沒有可能。

八、案例說明:本案例中，A大樓管委會任期屆滿但還未改選。如果依照內政部解釋，則此時應該由區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人，而區權會也會由召集人負責召開。然而如果採最高法院96年度台上字第2080號判決之見解，則任期屆滿之管委會將延長執行職務時間到選出新任管委會為止。