「社區法律」　公寓大廈臨時區全會區分所有權比例不足

社區法律專家 王智恩律師

一 案例：

1.A大樓是一個有20戶的大樓，因部分居民對於大樓管理費使用方式感到不滿而欲連署請求召開臨時區分罷免財務委員，最終並由居民5人連署請求召開臨時區權會，於會議中並決議通過罷免財務委員。然對於該次臨時區權會，財務委員反駁：「因連署人數不符合規定，本次會議應為無效」。試問，A大樓本次臨時區權會是否有效？

2.按公寓大廈管理條例第25條第2項：「有下列情形之一者，應召開臨時會議：一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。」

3.除了定期區權會，公寓大廈還可以召開臨時區權會，而臨時區權會召開的理由有二，一為發生需要即時處理的事故時，管理委員可以請求召開；二為區分所有權人1/5以上且所有權比例1/5以上，請求召集。需要特別注意的是第二種方法的部分，限於區分所有權人，並不是住戶都可以請求。另外也同時需要注意召集人、公告等在臨時區權會容易產生問題的地方。

4.參考臺灣桃園地方法院108年度訴字第2685號判決：「天下一家二期社區共有28戶，為兩造所不爭執，且有出席人員名冊（簽到簿）附卷為證（見本院卷第97至101 頁），則以人數而言，需有超過5 戶以上始符合公寓大廈管理條例第25條第2 項第2 款之召開區分所有權人臨時會議之要件。查，系爭區權人臨時會議之開會公告上原本僅有葉麗玉、管光鏡、陳泰平、林碧玉、藍照仁之簽名以及王國棟之印文，而管光鏡並非天下一家二期社區之區分所有權人，為兩造所不爭執，則原本開會公告中符合區分所有權人資格者包含王國棟應僅有5 人，而與公寓大廈管理條例第25條第2 項第2款要件不合。…系爭區權人臨時會議並不符合公寓大廈管理條例第25條第2 項區分所有權人臨時會議之召開事由，也未經合法之召集權人所召開，故依前開實務見解可知，系爭區權人臨時會議所為之決議全部無效。」可見，在請求召開臨時區權會時，首先需要注意人數問題，而縱使人數確實沒問題，仍然需要檢視是否是區權人，如請求召開人中有不是區權人者，就不應該算入請求人。而當請求召集人不足時，對於臨時區權會之決議將會全部無效。

5參考臺灣新北地方法院102年度訴字第1147號判決：「按區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力（最高法院92年台上字第2517號判決意旨參照）。按公寓大廈管理條例第25條第3項明文規定，區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。查被告黃建泰非文化社區公寓大廈之區分所有權人，為被告所不爭執，依公寓大廈管理條例第25條第3項之規定，非有權召集區分所有權人會議之人，其所召集之該大廈101 年12月26日第15屆區分所有權人會議即不能為有效之決議，系爭會議決議當然自始無效，則依該無效之決議所產生之第16屆管理委員之選舉，自屬無效。」可見，如果區權會是由無召集權人召開決議自始無效。而召集權人之規定於公寓大廈管理條例第25條第3項，需要注意召集權人必須為區分所有權人，縱使管委會主委同意召開，只要主委並非區分所有權人就無法擔任召集人。換而言之，只要請求人數足夠並且請求有召集權的委員召開，縱使管委會其他成員不同意召開仍然不影響臨時區權會召開。

6參考臺灣臺北地方法院100年度訴字第4131號判決：「再揆諸前揭管理條例第30條規定之意旨可知有管理條例第25條第2項第1、2款所載情形，固得召開臨時區分所有權人會議，但於召開臨時區分所有權人會議時，除「有急迫情事，得以公告為之」外，仍應於開會前10日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人，其召集程序方屬合法，合先敘明。」可見，區權會召開需要以書面方式通知，而臨時區權會雖可以公告之方式，然而僅限於急迫的情形，並不是只要是召開臨時區權會就可以用公告的方式，原則上還是需要以書面通知為主。

7綜上所述，較常發生的臨時區權會問題就是以上三點。首先當請求召開臨時區權會時，只有區分所有權人有資格，並不是住戶就可以列入。再者，召集人必須有區分所有權人身分，而且原則上以管理委員優先。最後，就算是臨時區權會，但除非是因為緊急的理由要馬上召開，否則還是要依照普通區權會的規定用書面通知區分所有權人。

二.案例說明

本案例中，A大樓有20戶，本次臨時區權會由5人提出請求，按公寓大廈管理條例第25條第2項第2款，區分所有權人與區分所有權比例已超過1/5，在召集人及開會通知都沒有問題的情形下，決議通過原則上就是有效的。但假設財務委員檢查請求召集的書面資料後，發現上面簽名人有兩人不是區分所有權人，則簽名人剩下三人有權請求，此時就不符合請求召開臨時區權會的條件，決議因此無效。